売却相場と築年数の関係性

自宅マンションを売却する際、相場をネットで調べたり、不動産業者から売却相場の話を聞いたことのある方は多いと思います。

一般的に不動産は駅からの距離や周辺にどんなお店やスポットがあるかといった土地の利便性や、物件自体の広さや日当たりや眺望の良さ、専有部分・共用部分の設備や管理状態など様々な要因で価格が決定します。

そして似たような条件を持つ不動産たちの取引価格の事例によって相場が形成されていきますが、【築年数】も不動産の価値を決める重要な要素の一つとなります。


そこで今回はマンションの売却相場と築年数の関係性をまとめてみたいと思います。

自宅をより高額で売却するための参考としてみてください。

中古品より新品の方が高いのはどの取引においてもおおよそ一般的だと思います。
また、中古品でも年数の古いものほど価値が下落していく傾向もイメージが付きやすいでしょう。(一部の絵画や骨董品などは除く)

不動産も同様に新築時から築年数が経つごとに価格が下落していきます。


下記のグラフは2014年～2023年における首都圏における中古マンションの成約㎡単価を築年数(5年刻み)ごとにまとめたものです。

築10年以内のマンションの相場は比較的値崩れしにくい市場と言えます。

これらの比較的築年数の浅い物件の市場に関しては、毎年のように㎡単価は上昇しており、
築10年以内の物件でも最新のデータでは、㎡単価で100万円を超えます。


また、築5年以内の成約㎡単価と、築10年以内のものとを比較した下落率も平均して14％とそこまで大きな値崩れはしておりません。

築10年を超えてくると、築10年以内と比べての成約平米単価は下がりますが、それでも平米単価自体は毎年増加しております。

築5年以内の物件との価値の差はさらに広がり、築15年以内で25％ほど下落しており、16～20年ほどの築年数になると、下落率は35％となります。

築20年以上の場合も成約単価は過去10年で上昇していますが、少し特徴的な点がいくつかあります。


1つ目は2014年時点では築25年以内の成約㎡単価より、築30年以内のものの方が高い点です。

2つ目は、築30年以内の成約㎡単価は2016・17年と、2年連続で下落しています。

さらに3つ目としては、その間に築31年超の物件の方が成約㎡単価が高くなる事象が見られています。


このように年によっては、より築年数の古い物件の成約単価の方が高くなる傾向が見られる、過去10年以内で成約単価が下落している期間がある、といった特異なデータが見られる点は特筆すべき点だと言えます。
(下記グラフ赤丸部分)

では、これまでまとめた築年数ごとの相場の特徴を踏まえると、売却の際のポイントはどのような形になるのでしょうか？

築10年未満のマンションはそこまで大幅な価値の下落は起きない点、成約単価が毎年のように上昇している点はこれまで見てきた通りです。


視点を変えて物件の供給数と成約率に目を向けると、供給数も他の築年数の物件に比べ少なく、成約率が高い傾向にあることが分かります。

特に築6～10年は最も成約率が高く、過去10年の平均でも約30％の高い成約率となっております。

築5年以内に関しても過去10年の平均では25％ほどの成約率ですが、ここ3年は28～30％を超える成約率となっており、築浅物件は金額が高くても需要も高いことが分かります。

※築5年以内は物件の登録数も他の築年数のものに比べかなり少ないため、その点も影響していると思われます。

築10年を超えると物件の供給数が多くなったり、エリアによっては価値の減少がより大きく出るエリアがあるなどの特徴は先ほどまとめた通りです。


一方、成約率も依然として比較的高く、物件の売り出し時、成約時の㎡単価の価格差は比較的小さい傾向にあります。

築20年を超えると、設備や共用部の劣化も激しくなり成約単価の価値の下落率は大きくなります。


一方物件の供給数は依然として多く、成約数は減少し続けるので成約率は下がり続けていきます。

特に築31～35年、36～40年以内の物件に関しては成約率が10％台前半まで落ちており、非常に厳しい市場の現状が伺えます。

築年数と相場の関係性を深堀していく中で、築年数によって価格や供給数・成約率等大きく差があることをこれまで見ていただいたと思います。

それに加えてエリアや物件ごとの内外装の状態等様々な要因で売却価格は大きく変化します。


より高値の売却を望む場合には不動産のプロにお任せすることで希望の金額に近い形での売却が可能となります。

特に築年数が古く、中々そのままの状態では高値で売却が難しいのでは？とお悩みの方、相続したものの、相続税の支払い等で早期に現金化したい等のお悩みの方はぜひ弊社までご相談くださいませ。

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